Проблема несопоставимых сравнений

Когда перед инвестором лежат три предложения, желание сравнить их по одному числу естественно. Обычно этим числом становится либо цена за квадратный метр, либо заявленная доходность. Обе величины плохо подходят для сравнения, потому что скрывают разный состав. Цена метра не учитывает стадию, юридический статус и расходы владения. Заявленная доходность часто считается по валовой ставке в лучший месяц и не включает простои, управление и налоги. В итоге сравниваются не объекты, а способы их презентации.

Чтобы сравнение имело смысл, варианты нужно привести к одному основанию. Это значит зафиксировать одинаковый горизонт, одинаковый набор учитываемых расходов и одинаковый сценарий использования. Только после этого числа становятся сопоставимыми. Работа занимает время, но именно она отличает инвестиционное решение от покупки под впечатлением. Практика показывает, что после приведения к общему основанию порядок предпочтений часто меняется.

Шесть критериев для честного сравнения

Ниже набор параметров, по которым имеет смысл выстроить таблицу и заполнить ее для каждого варианта. Важно заполнять все ячейки, даже если ответ - неизвестно: пустая ячейка сама по себе является результатом сравнения. Вариант, по которому половина параметров неизвестна, не является более выгодным, он просто менее прозрачный.

  • Горизонт - через сколько лет вы планируете выйти из объекта
  • Ликвидность - кто ваш вероятный покупатель и насколько широк этот круг
  • Полные расходы - разовые при покупке и регулярные при владении
  • Юридическая чистота - форма собственности, кадастр, обременения
  • Управляемость - можете ли вы влиять на объект и кто занимается им на месте
  • Сценарии выхода - продажа, длительная аренда, собственное использование

Отдельно стоит добавить седьмой, неформальный критерий: что произойдет, если сценарий не реализуется. Этот вопрос редко звучит в презентациях, но он определяет реальный уровень риска. Инвестиция, у которой есть запасной сценарий, отличается от инвестиции, у которой его нет, даже при одинаковых расчетных показателях. Ответ на этот вопрос стоит формулировать письменно, а не держать в голове.

Сравнивать стоит не доходность вариантов, а то, что останется от каждого из них, если ожидания не сбудутся.

Как сравнивать стадии готовности

Отдельная сложность возникает при сравнении объектов разной стадии. Готовый объект и объект в работе - это разные продукты с разным профилем риска, и прямое сравнение цен здесь некорректно. Корректнее сравнивать так: к цене объекта на ранней стадии добавить стоимость ожидания и оценку риска задержки, и уже полученную величину сопоставлять с ценой готового. Такой расчет редко бывает точным, но он делает разницу видимой. Инвестор перестает сравнивать яблоко с обещанием яблока.

Полезно также учитывать, что реконструкция и строительство с нуля отличаются по длительности цикла. В нашем проекте речь идет о реконструкции шести зданий, а не о строительстве с нуля, и заявленный срок работ - до двенадцати месяцев. Более короткий цикл сокращает период неопределенности, но не устраняет его полностью, поскольку любой проект зависит от подрядчиков и согласований. Поэтому даже при коротком сроке стоит задавать те же вопросы: как зафиксированы этапы, что считается их завершением, какие последствия предусмотрены при отклонении.

Про ориентиры и обещания

В любом инвестиционном предложении встречаются числа, описывающие будущее. Важно различать два типа таких чисел. Первый тип - обязательства, которые зафиксированы в договоре и обеспечены ответственностью стороны. Второй тип - ориентиры и сценарии, которые описывают возможное развитие событий и ничем не обеспечены. Оба типа имеют право на существование, но принимать решение на основании второго типа как на основании первого - распространенная и дорогая ошибка. Простой тест: попросите показать, где это число зафиксировано в договоре.

В нашем случае это выглядит так. Вход в проект начинается от 1 950 евро за квадратный метр, а ориентир при развитии проекта обозначен на уровне до 4 500 евро за метр. Первое число - фактическая цена, по которой производится покупка. Второе - сценарный ориентир, который зависит от рыночных условий и хода реализации проекта и не является обещанием. Мы формулируем это прямо, потому что инвестор, введенный в заблуждение на входе, становится проблемой для проекта на выходе.

Есть и обратная сторона сравнения, о которой говорят реже: стоимость самого анализа. Можно бесконечно уточнять параметры и откладывать решение, и это тоже имеет цену - упущенное время и издержки на проверку. Разумный подход состоит в том, чтобы заранее определить, какой объем информации достаточен для решения, и остановиться на нем. Полная определенность в инвестициях недостижима, а попытка ее добиться обычно заканчивается отказом от любых действий. Задача сравнения - не устранить риск, а сделать его понятным и соразмерным вашим возможностям.

Как принять решение

После заполнения таблицы решение обычно становится очевидным, но не всегда в пользу лучшего варианта по цифрам. Часто выигрывает вариант, который лучше соответствует вашей ситуации: горизонту, терпимости к неопределенности, готовности заниматься объектом. Инвестиция, которая формально выгоднее, но требует внимания, которого у вас нет, на практике даст худший результат. Поэтому финальный вопрос звучит не как какой вариант лучше, а какой вариант лучше подходит именно вам. Ответ на него не найдется ни в одной презентации - он находится в вашем собственном плане.